Was Käufer fragen, bevor sie kaufen.

In der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus eigenen Mitteln stammen, also nicht aus der Pensionskasse. Bei einem Kaufpreis von 1,2 Millionen Franken sind das 240'000 Franken Eigenkapital, davon 120'000 ausserhalb der zweiten Säule. Die genauen Anforderungen legt Ihre Bank fest.

Banken rechnen Ihre jährlichen Wohnkosten gegen Ihr Bruttoeinkommen. Sie dürfen ein Drittel nicht übersteigen. Gerechnet wird nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent, dazu rund 1 Prozent für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation der zweiten Hypothek. Deshalb scheitern Käufe häufiger an der Tragbarkeit als am Eigenkapital.

Das regelt die Lex Koller. Mit Niederlassungsbewilligung C sind Sie beim Immobilienkauf Schweizer Bürgerinnen und Bürgern gleichgestellt. Mit Aufenthaltsbewilligung B dürfen Sie am Wohnsitz eine selbst bewohnte Erstwohnung ohne Bewilligung erwerben, Zweit- und Ferienwohnungen dagegen nur ausnahmsweise und mit Bewilligung. Ohne Wohnsitz in der Schweiz gelten deutliche Einschränkungen. Die Regeln werden derzeit politisch überprüft, klären Sie Ihren Fall vor einem Angebot mit dem Notariat ab.

Der Kanton Zürich hat die Handänderungssteuer 2005 abgeschafft, was ihn deutlich günstiger macht als die meisten Kantone. Es bleiben die Beurkundung durch das Notariat, rund 1 Promille des Verkehrswerts, und die Grundbuchgebühr von etwa 0,1 bis 1,3 Promille. Üblich ist, dass sich Käufer und Verkäufer die Notariatskosten teilen und der Käufer den Grundbucheintrag trägt. Die Grundstückgewinnsteuer zahlt der Verkäufer.

Besichtigung, dann meist eine Reservationsvereinbarung, parallel die Finanzierungszusage der Bank, anschliessend die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar und zuletzt der Eintrag im Grundbuch. Das Eigentum geht erst mit dem Grundbucheintrag über. Die bauliche Prüfung gehört vor die Beurkundung, danach lässt sich am Preis nichts mehr ändern.

Bei bestehenden Liegenschaften wird die gesetzliche Sachgewährleistung im Kaufvertrag fast immer wegbedungen. Das bedeutet: Was Sie vor der Beurkundung nicht geprüft haben, tragen Sie danach selbst. Ein Ausschluss ist nur dann ungültig, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 OR), und das ist in der Praxis schwer zu beweisen. Ansprüche bei Bauwerken verjähren zudem fünf Jahre nach Eigentumsübergang. Prüfen lohnt sich deshalb vorher, nicht nachher.

Sie erwerben einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen. Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und Umgebung gehören allen gemeinsam. Ihre Wertquote bestimmt, welchen Anteil an gemeinschaftlichen Kosten Sie tragen. Deshalb ist der Zustand des Gebäudes für Sie genauso relevant wie der Zustand der Wohnung.

Der Erneuerungsfonds ist die gemeinsame Rücklage der Stockwerkeigentümer für künftige Sanierungen. Eine verbreitete Faustregel sind jährliche Einlagen von etwa 0,5 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Ist der Fonds unterdeckt und steht eine Dach- oder Fassadensanierung an, wird Ihr Anteil als ausserordentlicher Beitrag fällig, regelmässig im fünfstelligen Bereich.

Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement, die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung der letzten drei Jahre, die Abrechnung des Erneuerungsfonds, den GEAK sowie Unterlagen zu früheren Schäden und Sanierungen. Wer diese Papiere nicht herausgibt, hat dafür meist einen Grund.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes und seinen Energieverbrauch auf einer Skala von A bis G. Er sagt etwas über die zu erwartenden Heizkosten und den Sanierungsbedarf der Gebäudehülle aus. Er ersetzt keine Zustandsbeurteilung: Ein guter GEAK schliesst Feuchtigkeit, Risse oder eine alte Elektroinstallation nicht aus.

Gas- und Ölheizungen erreichen typischerweise nach 15 bis 20 Jahren das Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Entscheidend ist weniger das Baujahr als der Zustand, die Verfügbarkeit von Ersatzteilen und die kantonalen Vorgaben beim Ersatz. Fragen Sie nach dem Jahrgang und planen Sie den Ersatz ein, wenn die Anlage über 15 Jahre alt ist.

Achten Sie auf muffigen Geruch im Keller, abblätternde Farbe und Salzausblühungen im Sockelbereich, dunkle Flecken in Raumecken und an Aussenwänden, frisch gestrichene Einzelflächen und verstellte Wandbereiche. Sicher feststellen lässt sich Feuchte nur mit Messgeräten, der Augenschein zeigt nur, wo man genauer hinschauen sollte.

In gefragten Lagen ist der Spielraum klein, aber selten null. Verhandelt wird selten über den Preis als solchen, sondern über konkrete, bezifferte Mängel: eine Fassade am Ende ihrer Lebensdauer, eine Heizung vor dem Ersatz, ein unterdeckter Erneuerungsfonds. Ohne belegte Zahlen bleibt es eine Meinung gegen eine andere.

Ja, aber zu einem anderen Zeitpunkt: bei der Abnahme. Mängel, die im Abnahmeprotokoll festgehalten werden, muss der Unternehmer beheben. Was Sie nicht rügen, gilt als akzeptiert, und ab Unterschrift läuft die Gewährleistungsfrist. Eine unabhängige Begleitung der Abnahme ist bei Neubauten meist wertvoller als eine Prüfung vor dem Kauf.