Schätzung, Bewertung, Expertise, Gutachten: Das klingt ähnlich und meint Verschiedenes. Hier steht, was jedes davon tatsächlich aussagt und welches Sie vor der Unterschrift brauchen.
Ein Gutachten ist eine technische Prüfung, kein Preis
Ein Baugutachten beantwortet eine Frage: In welchem baulichen Zustand ist dieses Gebäude, und was kostet mich das? Es wird von einer Sachverständigen erstellt, die die Liegenschaft persönlich besichtigt, misst, was messbar ist, und jeden Mangel mit Foto, Schweregrad und geschätzten Instandsetzungskosten festhält. Über die Angemessenheit des Preises sagt es nichts, über den Zustand hinter diesem Preis alles.
A Verkehrswertschätzung ist das Gegenstück: Sie beantwortet, was die Liegenschaft am Markt wert ist, meist für eine Bank, ein Gericht, eine Steuerbehörde oder eine Güterteilung. Eine Schätzerin schaut unter Umständen nie hinter einen Schrank. Eine Bausachverständige verbringt ihre Zeit hinter Schränken.
And an Makler-Einschätzung ist ein Verkaufsinstrument. Sie stammt von jemandem, der vom Verkäufer bezahlt wird und dessen Interesse mit der Unterschrift endet.
Wie eine Begutachtung abläuft
Vor dem Termin lesen wir die Unterlagen: Pläne, Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung, Abrechnung des Erneuerungsfonds, frühere Schadensmeldungen, Sanierungsnachweise. Die Hälfte der teuren Überraschungen steht bereits irgendwo geschrieben, nur eben in einem Dokument, das niemand liest.
Vor Ort umfasst die Prüfung zwölf Bereiche: Tragwerk, Dach, Feuchtigkeit, Elektro, Sanitär, Fenster, Dämmung, Wände und Risse, Heizung und Lüftung, Wohnfläche, Fassade und Aussenbereich sowie Schimmel und Raumluft. Wo etwas auffällt, messen wir es, statt es zu beschreiben: Feuchtewerte, Oberflächentemperaturen, Luftfeuchte, Wärmebilder. Wir prüfen die Gemeinschaftsteile ebenso wie die Wohnung, denn das Dach über Ihnen ist finanziell genauso Ihr Problem wie Ihre eigene Decke.
Innert 24 Stunden erhalten Sie das schriftliche Gutachten: jeder Befund fotografiert, nach Ampelsystem bewertet und beziffert, mit einer Zusammenfassung, die Sie in eine Verhandlung mitnehmen können.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Wenn Sie erst entscheiden, ob Sie überhaupt ein Angebot machen, genügt meist ein Red Flag Check eine fokussierte Prüfung, eine Ampelbewertung, ein klares Go oder No-Go. Wenn Sie sich binden oder verhandeln wollen, liefert das vollständige Baugutachten die Belege und die Zahlen. Wenn Sie für die Besichtigung noch gar nicht angereist sind, zeigt Ihnen eine Unterlagenprüfung ob sich die Reise lohnt.
Und bei einem Neubau ist nicht der Kauf der entscheidende Moment, sondern die Abnahme: Der Tag, an dem Sie das Abnahmeprotokoll unterschreiben, ist der Tag, an dem die Mängel des Unternehmers zu Ihren werden. Da lohnt sich jemand, der neben Ihnen steht.
Was ein Gutachten nicht leisten kann
Ein ehrliches Wort zu den Grenzen. Eine Begutachtung ist zerstörungsfrei: Wir öffnen keine Wände, heben keine Böden und demontieren keine Installationen. Wir berichten, was sich durch Besichtigung, Messung und Unterlagen feststellen lässt, und wo etwas ohne Öffnung nicht feststellbar ist, schreiben wir das ausdrücklich hin, statt zu raten. Dieser Satz in einem Gutachten ist keine Schwäche, er ist der Unterschied zwischen einer Fachmeinung und einem Verkaufsargument.